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時間︰2020-06-06 06:13:54 來源(yuan)︰經濟參考報

當(dang)前,國內房(fang)kang)夭幸導 卸炔歡咸嶸sheng),房(fang)企優(you)勝(sheng)劣汰趨勢正在加速(su)。數據顯示(shi),2019年330家房(fang)企破產,百(bai)強房(fang)企整體業績(ji)也未有(you)明顯提升(sheng)。今(jin)年,各(ge)梯隊(dui)房(fang)企門檻進(jin)一步jiao)嶸sheng),但規模(mo)房(fang)企擴容放緩(huan),新增千億房(fang)企數明顯下降,近(jin)4年來房(fang)企整體的目(mu)標完成率水平也逐年降低。

房(fang)企兩極分化(hua)現(xian)象加劇

1月13日下午,世茂(mao)集團與福晟集團聯合宣布,世茂(mao)集團收購福晟集團的87個項目(mu),成為2020年首個大(da)型收並購事件,甚至被(bei)稱為“世紀(ji)大(da)並購”。在業內看來,房(fang)kang)夭幸嫡篩gao)速(su)發(fa)展時期進(jin)入橫盤期,加之2019年融資監管政策收緊,眾多房(fang)企所面臨的生存壓(ya)力史無前例。

隨著行業集中度的不斷提升(sheng),行業頭部格局不斷穩固,2019年房(fang)企TOP30門檻值已超千億。與此同時,留給中小企業的機會卻越來越少,並且地(di)產行業的容錯度降低。針(zhen)對(dui)世茂(mao)集團收購福晟集團事件,億翰(han)智庫(ku)相關分析人士指出︰“本(ben)次交易的被(bei)收購方福晟集團,曾經也是穩健經營的典範,但在瞬息(xi)萬變的行情之下,連續踏空節奏(zou),加上應(ying)對(dui)失當(dang),最終釀下今(jin)日的mu)喙!/p>

行業整體規模(mo)增速(su)也在顯著放緩(huan),百(bai)強房(fang)企規模(mo)增長“失速(su)”。2019年12月,房(fang)企進(jin)一步加大(da)供貨力度和營銷力度,以沖刺年終業績(ji),百(bai)強房(fang)企權益銷售金額(e)環比增長18.3%至9903.4億元,創全年單月規模(mo)新高(gao)。然而,多家市場機構統計顯示(shi),真(zhen)實情況並不如(ru)企業業績(ji)增速(su)反(fan)映得那麼樂zhi)郟 笠凳導嗜?hua)表(biao)現(xian)普遍不及預期。權益口(kou)徑下,百(bai)強房(fang)企2019年全年累計銷售金額(e)同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百(bai)家房(fang)kang)夭笠敵嫫撇南xi)進(jin)一步引發(fa)市場關注。中國指數研究院的統計顯示(shi),截至2019年11月,在人民法院公告網,以“房(fang)kang)夭破產文書”為關鍵字(zi)可檢索出來400多條破產文書,以企業為單位來看的話,剔除部分重復企業及非房(fang)kang)夭笠擔 布30家房(fang)企發(fa)布了破產相關文書。

中指院相關分析人士指出,發(fa)布破產文書的房(fang)kang)夭笠抵zhu)要分布于長三角(jiao)與珠三角(jiao)城市群,上述兩個區域(yu)佔總數量kang)3%。中指院分析人士認(ren)為,“一方面,熱點城市及城市群,吸(xi)引了大(da)量房(fang)kang)夭 fa)企業進(jin)入,區域(yu)競爭激烈,地(di)方小微房(fang)企生存更加艱難(nan);另一方面,長三角(jiao)及珠三角(jiao)投資及借貸(dai)熱度高(gao),借貸(dai)糾紛以及公司注銷破產更加頻繁。”

融資困境疊加企業經營壓(ya)力

“對(dui)破產企業進(jin)行核(he)實後,我們發(fa)現(xian)房(fang)企大(da)多為當(dang)地(di)開發(fa)企業,很多糾紛為破產和解以及再次啟動(dong),相比小企業而言,部分zhi)婺mo)相對(dui)較大(da)的房(fang)企,因(yin)戰略定位、多元擴張、項目(mu)銷售等問題,資shi)鵒匆渤魷xian)了問題。”中指院方面表(biao)示(shi)。

根據中指院對(dui)企業深陷(xian)困境原因(yin)分析研究,房(fang)企面臨破產主(zhu)要有(you)兩方面原因(yin)︰一方面,企業自(zi)身管理制度落後、運營效率shi)系(xi)汀 啡狽fa)競爭力、布局單一,在市場火熱的上行期階段(duan),企業的銷售業績(ji)快速(su)增長,掩(yan)蓋自(zi)身“內功(gong)”先天不足的缺陷(xian)。同時,規模(mo)化(hua)也對(dui)企業自(zi)身管理提出更高(gao)的要求,企業並沒(mei)有(you)及時優(you)化(hua)應(ying)對(dui)挑戰。一旦市場進(jin)入平穩或(huo)下行期,企業的競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化(hua)以及融資等問題將(jiang)形(xing)成較大(da)壓(ya)力。

另一方面,部分房(fang)企前期的業績(ji)高(gao)增長促(chun)使(shi)企業自(zi)信心急ben)繢┬牛 諞滴穹fa)展方面速(su)度過快,激進(jin)的多元化(hua)拓(tuo)展拖累了企業的發(fa)展速(su)度。

“作為一個資shi)鵜薌 托幸擔 fang)kang)夭 fa)需要大(da)量資shi)鷸?chi),一旦運轉(zhuan)中的環節出現(xian)資shi)鷂侍猓 嗝著敵?ying)被(bei)觸發(fa),將(jiang)迅速(su)蔓(man)延,導致房(fang)企經營困頓(dun)甚至倒(dao)閉破產。”中指院方面分析指出,2019年,信用評(ping)級較高(gao)的大(da)型房(fang)企資shi)鷯you)勢更加明顯,而部分小型房(fang)企資shi)鴣cheng)壓(ya),短期資shi)鴟縵障災黽印!胺fang)企仍需要從經營上做(zuo)好地(di)產主(zhu)業,優(you)化(hua)債務結(jie)構,降低杠桿比例,平穩發(fa)展才能(neng)持(chi)久經營。”

在政策調控較緊的當(dang)下,尤其是融資端(duan)不斷收緊,融資成本(ben)水漲(zhang)船高(gao),現(xian)金流更是重中之重。億翰(han)智庫(ku)方面也認(ren)為,“收並購浪潮來襲,也體現(xian)出當(dang)下地(di)產行業之艱難(nan)。對(dui)于進(jin)入發(fa)展困境的房(fang)企而言,或(huo)多或(huo)少都有(you)自(zi)身的原因(yin)。”

2019年,全國範duan)?喔齔鞘腥∠huo)放寬了落戶限制。業內預計,至少未來2-3年城鎮化(hua)速(su)度仍yue)neng)保持(chi),基(ji)本(ben)置(zhi)業需求仍在,住宅開發(fa)仍有(you)增長空間。億翰(han)方面認(ren)為,房(fang)kang)夭笠翟誥jing)進(jin)主(zhu)業的基(ji)礎上,可結(jie)合本(ben)身基(ji)因(yin)和資源(yuan)情況,適度投入部分地(di)產相關的多元化(hua)業務作為長期戰略,但一定要注意多元化(hua)的投入也要遵守聚焦原則,同時平衡好主(zhu)業與其他業務的結(jie)構關系(xi)。

2020年房(fang)企規模(mo)預計穩中有(you)升(sheng)

近(jin)幾年,房(fang)企紛紛涉足長租(zu)公寓(yu)、養(yang)老xi)夭?穆玫di)產相關領域(yu),也有(you)房(fang)企進(jin)軍(jun)新能(neng)源(yuan)汽車、機器人制造、汽車零部件制造等非地(di)產領域(yu)。上述中指院方面分析人士表(biao)示(shi),“房(fang)企要對(dui)自(zi)身的財力、物力、人力有(you)著系(xi)統規劃(hua),促(chun)進(jin)業務及品牌的協同發(fa)展,形(xing)成系(xi)統運營合力,否則新涉足業務不僅短期難(nan)見效益,主(zhu)業的發(fa)展也會受到拖累。”

行業人士指出,受市場下行和調控不放松(song)影響,我國房(fang)kang)夭笠嫡諉媼俜延寐侍嶸sheng)、負債率升(sheng)高(gao)、短期償(chang)債能(neng)力下滑(hua)的困境,尤其中小型房(fang)企,仍將(jiang)面臨一定的盈(ying)利和資shi)鷓ya)力。

未來,在融資監管全方位趨緊的情況下,行業分化(hua)將(jiang)會持(chi)續加劇。業內普遍認(ren)為,雖(sui)然目(mu)前房(fang)kang)夭諧 迦?hua)壓(ya)力尚存,但行業將(jiang)保持(chi)長期平穩發(fa)展的市場環境已趨于明朗。預計2020年企業整體規模(mo)將(jiang)維持(chi)穩中有(you)升(sheng)的增長態勢。行業競爭加劇下,百(bai)強房(fang)企內部kang)姆只hua)格局也將(jiang)進(jin)一步持(chi)續。

在市場去化(hua)承(cheng)壓(ya)的背景(jing)下,企業的發(fa)展重心逐漸由“增量角(jiao)逐”轉(zhuan)向(xiang)“提質(zhi)增效”,未來業績(ji)規模(mo)的增長不能(neng)簡單依賴于供貨量kang)募喲da),企業戰略布局、組(zu)織管控、品牌建設等綜合實力的提升(sheng)將(jiang)是房(fang)企未來工作的重中之重。

“尤其是中小型房(fang)企布局相對(dui)集中,很難(nan)平衡區域(yu)風險。因(yin)此,適度降低杠桿比例,放緩(huan)增長節奏(zou),能(neng)夠(gou)有(you)效規避現(xian)金流風險。”億翰(han)智庫(ku)方面指出,當(dang)下房(fang)kang)夭幸檔木赫窬鐘胍醞da)有(you)不同,合作是當(dang)下房(fang)企生存和競爭的主(zhu)要形(xing)式(shi),合作的本(ben)質(zhi)是優(you)勢交換,合作的目(mu)的是完善自(zi)我的資源(yuan)矩陣(zhen)。

編輯︰郭夢涵(han)

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